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上海首轮供地成交额创新高,总计揽金近835亿元

发布日期:2022-06-15 20:27    点击次数:195

随着青浦区最后一宗地块花落大名城,2022年上海首轮土拍收官,共计36幅涉宅地块均顺利成交,总成交达到834.72亿元。这一地块数量与成交金额,均创下集中供地以来的新高。

从土拍的整体热度上来看,有19宗地块底价,占比近半数;也有13宗地块溢价率在8%以上,占比约36%;平均溢价率为3.49%,较2021年第三轮已有所改善。

其中,招商蛇口通过独立及联合体方式拿下4宗地块,权益拿地金额超百亿,成为此轮土拍最大赢家;此番总价最高的普陀长风社区地块,则由土拍市场的“新面孔”宸嘉发展拿下,成交价近64亿元。

回顾5日的土拍,上海的土地市场能在疫情影响下,出让活动延期2个月后,仍能有此稳健的表现,并有不低的房企参与度,与及时调整出让规则关系密切,降低房企参与门槛,并降低拍地前冻资比例,让更多房企参与其中,提振市场情绪。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,上海此轮土拍符合预期,在当前大环境下,热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

招商117亿摘地4宗

自2020年7月初,在虹口区涉“围标”争夺战中,从近190轮的竞价中胜出后,招商蛇口在上海土地市场上的存在感越发强烈。不完全统计显示2021年,招商蛇口在上海共收获了5宗地块。

此次招商蛇口活跃度依旧处于领先地位,在前几日的竞价中,其先后摘获普陀区中山地块、位于内环的徐汇区斜土街道地块、闵行区吴泾镇地块。其中,徐汇斜土街道地块的成交溢价率为9.57%,亦是本批次土拍中溢价率最高的地块。

在最后一日的土拍中,招商蛇口击败了中建八局、保利发展、国贸、招商、华发,通过一次性报价,以约19.19亿元的总价,竞得青浦区西虹桥会卓路南侧地块,楼面价37088元/平方米,溢价率达9.08%。这也是招商蛇口在西虹桥的第三宗地块。

在成功斩获在本批次中的第4宗地块后,招商蛇口本次的总权益拿地额达到了117.7亿元,领先于高大房企,也是本轮唯一一家拿地破百亿的房企。

拿地金额紧随招商之后的,便是同样深耕上海多年的中铁建,先后单独拿下3宗地块,总拿地金额为69.3亿元,均位于松江区,其中有2宗地块溢价率超9%,热度可见一斑。

居于中铁建之后的便是厦门国企建发,其与华发股份组成的联合体,在闵行区连续拿下2宗热门地块,其中以26.58亿元的总价竞得的七宝古美地块,其临近的项目融信旭辉·世纪古美于2021年入市时,两开两罄,且触发了不低的入围积分。

此外,建发在供地首日,还约22亿元的底价获取了一宗金山新城地块,以此计,其总的权益拿地金额约为50.2亿元,位列各大房企第三。

上述闵行2宗地块,也是华发自上海集中供地以来,首次有所收获,以28.2亿元的权益拿地金额位居各大房企第十位。

不过,有的房企收获不俗,也有的企业失落而归。据公开信息显示,保利发展在此轮土拍中共报名了7宗地块,但无所斩获,全程陪跑;作为民企代表的碧桂园,报名了一宗地块,也未能实现补仓。

新规催生新面孔

事实上,本次土拍依旧是国央企的主场,国资背景业业累计拿地额占比78%。尽管如此,本轮上海土拍还是有不少“新面孔”。

土拍首日豪掷63.7亿元拿下普陀长风地块的宸嘉发展&惠州奥林匹克置业,便是初次入沪;先后在金山、宝山罗店拿下2宗地块的小房企佳运置业,仅早年间在上海开发了4个项目,如今则是时隔多年再度返沪。

(20宗现场竞价地块成交情况)

在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来,这些新面孔得以参与的一大原因在于本次土拍规则的调整。

“上海土拍规则是全国最复杂要求最高的地方,比如‘招挂复合’的入围方式,房企要接受‘打分制’的审核。”卢文曦表示。这对房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面都有较高的要求,尤其是房企参与较多的优质地块,在进入招标环节后,中小房企劣势明显。

这次则不再采用“招挂复合”,所有地块均采用挂牌方式出让,使得报名成功的企业均有机会出价竞拍。

同时,为了减轻房企的资金压力,此轮规则调整,还将房企拍地前冻资比例由地块起始价的1.3倍降至1.1倍。“降低准入门槛可以让更多对上海土地感兴趣的房企参与。”卢文曦说。

克而瑞统计显示,本轮土拍中,有20宗地的参拍主体都在2家以上,如竞争最激烈的闵行区七宝镇古美北社区地块,吸引了6个竞拍主体8家房企参拍。

这也给中小房企带来了参与机会。在2021年第三批次中成功获取了一宗地块的同润,此番再竞得浦东新城地块。

值得一提的是,有长期关注上海市场的房企投拓人士透露,这轮调整后的规则将继续执行,对房企“友好很多”。

不过,在同策研究院研究总监宋红卫看来,这些房企拿地积极的原因,不只在于拍地门槛的调整,更重要的是基于上海楼市健康的基本面。

6月1日复工复产以来,上海部分项目开启线上认购,各大售楼处也陆续开门迎客。据上海中原地产的数据显示,5月30日-6月6日的一周内,上海新建商品住宅成交面积环比增加141.80%,楼市成交反弹明显。

同时,二手房市场也快速步入正轨。据上海链家研究院,6月1日-5日,二手房单周带看量恢复至封控前35%的水平,成交量恢复至封控前30%的水平;同时,该周新增挂牌量已经恢复至此前的六至七成左右,二手房市场的活跃度正在有序恢复。

宋红卫预计,从楼市趋势来看,上海楼市有望在8月份以后明显反弹,全年商品住宅成交规模在790-840万方左右。

“首轮土拍的地块,开工速度快的房企在年底左右就可实现入市,也就是说今年上海楼市供应量将会更为充裕,供应的增加也会推动需求快速复苏反弹。”宋红卫表示。

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郑娜

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上海集中供地招商蛇口

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